炯见｜别再问我还能不能买房，在这里买房什么时候都不迟

11月7日，万科的月度经营数据电话会议上，万科不仅披露了自身的经营数据，还对明年的房地产市场做了分析判断。

这个核心包括几点：

1、        明年调控政策放松的可能性很小。

2、        明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。

3、        不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。

4、        三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。

也就是说，万科对2018年房地产整体市场的判断并不乐观，商品住房市场有较大可能进入牛皮市。

这和华燕君的看法类似，但作为市场的亲历者，华燕君还要补充一些看法：从2014年两会提出分类调控以来，如今中国的房地产市场已经不再能用宏观的成交数据来解构特定城市的楼市趋势了，位于不同城市的从业者对于楼市的温度感觉不会一样，不同城市间的差距可能会很大。具体而言：

以北上广深为代表的一线城市成交量有望在明年上半年小幅释放，原因主要还是因为作为最早开始实行最严格的楼市调控政策的城市，一线城市虽然房价居高不下，但一年时间，市场的承受力将逐步增强，长期压制的需求和被迫小幅降价补充资金缺口的新增供给将会引导小阳春的回归。事实上，今年下半年一线城市新出让土地基本都是租赁住房用地，这也在告诉市场，商品住房的地已经卖一块少一块，虽然房价很高，但是未来供求失衡背景下，一线城市的商品房市场将加快进入高端市场，所以与未来相比，现在的房价并不高，要买房任何时候都不晚。

而对于以省会为代表的二、三线城市，在今年也出现了分化，一方面热点省会城市，今年上半年也伴随一线城市陆续收紧的政策，向一线城市全线靠拢，今年全年的成交数据比一线城市好，但也没好多少。由于这些城市的性质与一线城市类似，都是人口导入型城市，城市土地资源也开始稀缺，今年供地也大幅减少。所以，未来房价下行的可能也很小，但政策的延后效应让这些城市的需求反弹可能会比一线城市稍晚，与一线城市形成成交量小幅反弹的波浪效应。而另一方面，对于那些今年调控稍晚，或者力度较小的二、三线城市，今年的成交量受影响并不大，基本上消化了市场主要的购买力。明年因为政策的收紧，购买力的不足，市场成交将全面回落，有可能回重蹈一线城市以及二线热点城市今年的覆辙。

对于今年大放异彩的三、四线城市，华燕君则感觉风险要大很多，这一点倒和万科也不谋而合，这些城市本身就是人口流出城市，今年的市场依托的是农村人口进城置业、返乡客流恐慌性置业、城市居民的置换置业以及投资置业等。对应城市巨大的市场供应量，明年市场需求在短期巨量释放后必然迎来低谷。因此这些城市即便没有相应的楼市调控政策出台，市场需求也已严重不足，未来成交量、成交价格走低基本没有疑问。

在这点上，郁亮也表示，虽然“今年以来三、四线城市市场明显改善，东北城市去化率也有改善。但有些城市增长没有人口和就业的基础，我们不认为这些城市的情况会持续，有些地区我们可能会退出。”

此外，在土地市场，近期出现量升价跌趋势，价格逐渐回归理性，未来这一趋势还将延续，但一、二线热点城市商品住房地块不在此列。10月份监测数据显示：地块成交均价2609元/平方米，环比下降37%，土地平均溢价率26.0%，环比下跌6.6个百分点，成为年内最低点。一线城市溢价率20.5%，环比回升10.7个百分点；二线和三线城市土地溢价率回落幅度均超过10个百分点。在土地市场的持续放量下，市场供应关系持续改善，土地价格也将进一步回归理性，并对房价上涨产生抑制作用。 

10月份召开的十九大重申：坚房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。华持燕君相信，在这一的新国策下，商品房市场将逐步奢侈品化，租赁住房的投资机会开始显现，未来的房企鏖战的主战场仍将回到一、二线城市，三、四线城市在这波去库存大戏后将重新归于平淡。

因此，在一、二线城市置业在现行体系下任何时候都不迟，限价为消费者购房提供了充裕的选择空间，消费者需要认清市场，根据需求做决策。而对于房企而言，租售并举新国策出台在彻底改变市场规则的同时，创造了全新的市场机会，也对企业提出了更高的要求，从产品结构、业务体系到资本力量。玩法大变的市场是否会诞生全新的王者，让我们拭目以待。