炯见 | 长效机制成型、小城镇建设迎来机遇期

10月18日，十九大在北京召开。在3万多字的十九大报告里，对于房地产行业的表述并不多，华燕君简单梳理后对相关文字表述进行分析发现，这些表述虽然着墨不多，但是报告中传达的信息却异常明确，在此与行业朋友们分享，以期抛砖引玉，共商行业大势。

一、房地产发展定位更加清晰

报告中对于房地产市场的定位表述更加清晰，对于房地产调控的长效机制阐述明确：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”即房地产市场的定位将不会发生转变，我国的房地产调控长效机制已经逐步成形：多主体多层次的供给机制，多渠道不同形式的住房保障体系，租购并举的住房制度，最终指向的都是一个终点---“住有所居”而已。

二、去中心化、卫星城、小城镇建设迎来机遇期

在雄安新区的恢弘战略布局之下，圈内对于中国房地产发展的大格局有一些猜想，上海周边未来会否参考雄安新区战略规划新的疏解上海特大型城市功能的战略规划，珠港澳大湾区可能成为媲美雄安新区恢弘建设规划。今年5月以来，上海周边城市、大湾区涉及城市成为市场最热城市，也是因为市场看好未来的这一可能性。但总书记在19大报告里的表述无疑让这一可能落空：“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”未来的大城市发展之路必然是以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局为战略，加快农业转移人口市民化。即未来的建设重点是城镇化，是去中心化，未来的中小城市和小城镇拥有更大的发展机遇。而在此大背景下，一、二线热点城市高房价压力下，人口回流中小城市也将逐步成为可能，这在拉动小城市城市发展的同时也将拉动小城市、小城镇的产业发展，从而最终推动中西部、中小城市、小城镇发展的滞后，解决“城市发展的不平衡不充分”问题。

三、环保、生态开发成为未来城市建设开发的是重中之重

十八大以来，党和政府在环保、生态建设上下重拳，对违反生态、环保标准的企业0容忍。甚至在城市建设、房地产开发领域也投注了巨大的关注。总书记表示“以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展。”因此城市建设中大开发将被放弃，长江经济带建设将有望取代长三角经济圈建设成为大的战略调整落点，这也进一步凸显了中央发展小城镇、中小城市的决心，凸显了中央在解决城市发展“不平衡不充分”问题上的战略决策。

四、一线城市强调控、中小城市去杠杆格局短期难改

对于一线热点城市而言，房地产调控将作为长效机制存在，总书记的表述是：“坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡。”未来的一、二线热点城市去杠杆、强调控，中小城市去库存将长期存在。在租购同权，推动租赁市场快速建设成熟的同时，短期内房价将得到严控，更趋稳定。大中城市更关注的是存量资源配置，在控住需求、减少供应、降低杠杆之后，从而实现强调控下的供需动态平衡。而这个动态平衡对很多开发企业而言并不是个好消息，今年以来不仅一线城市长期去杠杆强调控，而且二三线热点城市也陆续加入。这让很多开发企业处境艰难，企业资金周转开始出现失速，伴随着时间推移，未来压力会越来越大。未来企业将被迫主动打破这种动态平衡，虽然可能是赔钱赚吆喝，但信贷杠杆的持续收紧让企业压力骤增。开发企业必须要做好更明确的心理准备，战略调整要快，早一步调整到位，可能就早一步赢得先机。晚一步未来可能就不得不跟随市场泥沙俱下。