炯见 | 楼市下半场，中小房企路在何方？

2017年，中国楼市进入下半场已经毋庸置疑，从管理层再三放话调控，到各地分类调控，再到全新的楼市调控长效机制出台，中国楼市的生态环境已经发生了根本变化。笔者已在《楼市大变局到来！下半场可能只有一种人和企业才能生存！》一文详细进行了阐述。

游戏规则发生变化，“房子是用来住的”以及租售并举等政策表述向市场传递全新的政策风向。线上线下一体化步伐加快，人工智能、移动互联网、大数据、共享经济等全新的技术和思维理念让房地产市场交易的形式和内容更趋多元，房地产市场交易越来越紧密地融入大消费跨界融合的潮流。而这些也导致了客户、需求发生变化、产品形式发生变化。要玩转下半场对房地产行业从业者而言都是巨大的挑战。

我们看到，上半年大型房企决策选择已经在发生变化，万科三年前涉足长租公寓、巨资入局物流地产；万达变卖文化旅游和酒店资产包，转型轻资产运营；融创入主乐视，跨界影视体育；莱蒙国际2015年开始变卖资产包转型大健康产业。

那么对于中小房地产开发企业而言，下半场出路在哪里？

1

继续深耕商品房销售市场  

对于很多中小开发企业而言，机会主义一直是其成长的重要路径，进入下半场，虽然整个市场的发展方向变了，但是市场对于优质商品住房的需求依然存在，无论是地方政府还是消费者对商品房开发依然存在强烈的市场需求，这就给相当一批有资源的中小房企丰沃的发展空间。手中有地、心里不慌，只要手里拥有优质的商品住房土地，就可根据市场需求合理安排开发周期。当然全新的市场格局下，企业只要更专注于客户的需求，适当降低开发节奏，真正练好内功，把产品做到最好，企业就仍然能够在新的市场环境下获得很好的发展空间。

2

转型商业办公市场  

目前主要的一、二线城市，非自持租赁的优质宅地几乎绝迹，一些中小房地产企业近年来的已经逐步转型商业办公物业的开发与运营。这条路虽然相比较原来的住宅开发，投资回报率更低，资金周转率低，但是对于资金流并不充裕的中小房地产企业而言，不失为楼市下半场的一个明智选择。

这些商业办公项目，可以根据企业自身的资金情况出售一部分商业办公物业，将一些优质单元企业自持。通过长期运营提升物业价值，依靠租金维持企业日常运营，在特定时间点整体转让实现最大化物业价值。

3

转型产业地产  

一直以来，产业地产都是房地产市场的小众市场，但这个市场中的企业却都获得很滋润，无论是工业地产开发企业还是特定的专业市场开发企业。笔者认识的一家开发企业，虽然在业内知名度并不高，但在专业市场领域在全国有十多个项目，企业现金流非常充裕。

产业地产分类非常多，甚至现在很热的特色小镇原先也是归于产业地产这一分类的。事实上，教育地产、旅游小镇、物流地产、专业市场这些年已经引发一些大企业的关注，纷纷开始试水这些产业地产市场。

4

转型二房东，专注城市更新领域的市场机会  

城市更新的理念被行业提及的时间并不长，但这两年的频率开始高起来。伴随着一线城市城市化进程的加速，城市商业、工业建筑纷纷进入二次开发阶段，大拆大建模式不仅浪费而且也可能斩断城市文脉。因此，欧美城市更新理念被引入，商业建筑的改造更新变成新的商业综合体，老工业厂房的创意改造变成创意产业园区，成为一个个全新靓丽的城市新地标。

这些老建筑产权相对清晰，原有产权方不愿意或者没有能力进行物业改造，一般会以5-20年不等年限长租给二房东，通过二房东的妙手改造，已经持续的优质运营，创造不断提升的租金差，产生运营利润。根据改造投入，一般2-5年能够收回改造成本，后续的租金收益大部分就是利润了。这是房地产细分领域的市场机会，虽然这两年万科、新业等大型房地产开发、运营企业纷纷介入，但是这个领域依然机会巨大。