炯见 | 楼市大变局到来！下半场可能只有一种人和企业才能生存！

很多体育比赛都有上半场、下半场。

篮球比赛上下半场各两小节，上半场第一节基本是主力队员上场，全力以赴建立领先优势，第二节比赛往往开始陆续换人，度过了最艰难的开局，取得了一定的竞争优势需要对阵容进行调整，以蓄力、稳定领先优势。

进入下半场，套路、方法都会根据场上形势发生变化，取得领先优势的会在第三节一开场调兵遣将以期扩大优势，暂时落后的则开始通过换人、改变战术以期打破对手节奏，乱中取胜，从而缩短差距进而赢得比赛。下半场思维的成败可能决定比赛的最终走向，这是体育赛场，在商业战场，也是同样道理。

中国的房地产市场已经进入了下半场。无论是从产业格局、调控政策、市场供求还是大佬们的表态，下半场已经毋庸置疑地到来。进入下半场，场内所有的参与者必须认清现状，顺时顺势而变方能立于不败之地。

进入下半场，市场和政策躲猫猫的调控模式已经终结，政策调控更加精细化 ，一城一策、分类调控，调控政策选择更加灵活，政策选择更加多元，对于市场参与各方而言，要能清醒地认识管理层对于楼市调控的预期和目标，企业需要在这个预期和目标之下找到自身的生存与发展空间。

从这个逻辑出发，当前的轻资产与重资产之争就显得了无意义了，租售并举格局下，物业租赁运营管理可能是将来商品住房领域重要盈利模式，至于是自持还是他持只要看企业自身的资金实力。而在金融降杠杆的大背景下，国内房企必然将经历一段异常艰难的逐步降杠杆的时代，银行开发贷将变得更加困难，因此对于大多数杠杆率较高的房企而言，下半年加快项目销售回款将成必然选项，否则资金链将加速紧张。

此外，调控的游戏规则的最重大变化还在于调控机制的长、中、短期政策结合，政策的后手与伏笔很多。这些都在告诉市场，规则变了，你如果还抱着老思路往前走说不定往前一步就是深渊！

而且相信很多朋友也都有这样的感受，当前的政策高压可能会在很长一段时间内持续发挥作用，以时间换空间，通过政策的挤压释放更多的居住单元进入市场，最终达成政策预期的“房子是用来住的”战略目标。因此，开发企业更加谨慎看待自身的商业模式、金融杠杆率以及未来的战略选择。

移动互联网、大数据、人工智能已经改变了这个市场的环境，企业必须要因时而变才能跟得上节奏。企业外部环境发生巨变，线上线下一体化步伐加快，更多的交易将围绕线上线下的联动构建。

企业必须重视移动互联网所能给企业带来的变革，将客户研究、产品定制、市场定位以及后续的产品销售、产品运营、生活服务等等业务借助移动互联网串联起来，形成更高效需求匹配机制，以提高单位效能，从而获得更高的产品溢价。

人工智能的快速发展，让人类的生活更加便捷、更加有品质，人类的生活方式正在发生着变化，越来越多的真实生活被信息化，信息被投射到虚拟世界里，利用信息的程度和对信息处理结果的认知差异，构成未来竞争的关键点。房地产开发，未来竞争的可能不是土地、城市、位置，而是客户。而人工智能在家居环境的场景应用已经在颠覆传统的生活方式，事实上，越来越多的科幻作品中的家庭生活场景被人工智能实现，未来的产品竞争可能就不再是精装修而是人工智能了。

精准大数据已经让很多项目销售享受到了大数据的威力，未来，伴随着AI在更多应用场景的应用，客户潜在需求将得到更精准的匹配，大数据将为项目市场营销提供更精准的后台支持。

市场环境的变化，为未来带来很多不确定性，也为企业带来更多的可能性，用好新工具，将这些工具与你的商业体系有效地结合起来，让他们发挥更大的效能，你就可能取得意想不到的收获。

进入下半场，我们需要关注的产品已经不仅仅只是两房、三房或者欧式还是现代的区别，我们需要关注高总价商品房的功能空间布局，需要关注自持物业租赁产品空间功能与格局；需要关注特色小镇建筑与人文景观特征的融合，对商业价值的提升；需要关注产业地产各细分门类的技术规范；需要关注旅游地产、养老地产产品不同的产品需求以及产品对于配套、对于规划更精细的要求。因此，根据产品不同，我们需要的团队、需要的知识储备以及商业模式、市场策略也要更加精细。

当然，也因为产品变了，选择多了，企业需要在下半场找准自己的定位，不要想着大包大揽，我都能做，那是少数企业才能干成的事。对大多数中小企业而言，你可能还是机会主义，在获得相关机会后，你必须更加专注于某一块的细分领域，在这一细分领域，逐步构建竞争优势，形成相对成功的商业模式。在细分领域，差异化越大，越容易获得比同行业更高的溢价。当然产品的变化还要关注新技术、新科技在产品中的应用，比如移动互联网、大数据、人工智能在不同产品形态中的应用，这些可能成为形成核心竞争力的关键突破点。

产品线在扩张，客群自然也将随之发生变化，客群的不同需求同样将来不同的商机。进入下半场，开发企业更需要关注细分市场精准客群需求的变化。即便是对于商品住房市场，开发企业需要关注的就不仅仅只是刚需客群、改善客群还必须要加上租赁客群，而对于这类客群的研究对大多数企业而言都是空白。

新一代的消费者受懒人经济影响比较大，善于运用各种最新的、最时尚、最便捷的科技工具，他们的生活方式已经发生了巨大的变化。

事实上，通过对精准客群的需求分析，我们已经可以在目标市场形成满足需求的产品，并借助一些工具，通过跨界合作形成更大的边际效应。比如持有物业，租金收入当然是主营收入，如果能够借助家居人工智能形成消费入口，分润租赁客群的在商家的消费提成，即便这个分润只有5%，这个空间也是巨大的。再比如物业出租、买卖交易过程中往往会存在短期巨额过桥资金的需求，这些需求一样可以借助第三方金融机构实现，这当中也存在着巨大的商机。

客户在变，需求在变，变化的需求孕育着巨大的市场空间。

以上图片来自网络