华燕房盟胡炯：楼市调控进入深水区，政策选择需要更有智慧！

日前，国家统计据公布了1月份70个大中城市的房价数据。15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间。成交量也进一步萎缩，房价出现明显高位盘整态势，本轮的楼市调控已经进入深水区。

华燕房盟胡炯认为，与以往的楼市调控不同，本轮的调控核心特征是“分类调控、因城施策”，这也导致了本轮楼市调控的上半场跟历轮调控相比具有明显差异。很多城市的楼市主管部门调控节奏把控不够清晰，以及地方经济的利益驱使，导致楼市调控政策或错过最佳时点、或严重滞后、甚或还有相当部分城市开始的调控政策像隔靴搔痒。但伴随管理层调控语气日趋严厉，各地方政府政策也层层加码，本轮楼市调控终于进入高位博弈的调控深水区。

可以说，到目前为止，各地方政府楼市政策创新还是具备很多独到之处的，从传统的限购、限贷、严控房企融资、提首付、提贷款利率到全面整治房地产违法违规行为、限价、暂缓发放特定项目预售证、全面整治酒店式公寓产品等创新调控政策。但即便如此，房价依旧只是高位小幅盘整，春节一过，一些热点城市又开始蠢蠢欲动。

胡炯认为，“分类调控，因城施策”大原则下，进入调控深水区后，要想保持房地产市场稳定，坚持“房子是用来住的“这一调控定位，调控需要掌握好平衡，既要确保政策的连续性，保持调控的高压，遏制房价继续上涨势头，又要确保新出台的政策与已经出台的政策叠加后带来非理性的楼市大跌，影响经济稳定的大局，调控政策出台就更有挑战性，更需要政策创新。

他表示，从供给端而言，当下的市场，大幅增加新建商品房供地其实效果不大。从居住的角度而言，需要在供给层面释放更多的住房供应。而要释放更多的住房供应，仅仅依靠新建商品房市场是远远不够的。2016年末，商品住宅待售面积4.03亿平方米，连续10个月减少，比2015年末的4.52亿平方米减少4991万平方米，下降11%。而热点城市的新建商品住宅可售面积减少的幅度更大，很多区域面临无房可卖，也无地可卖的窘状。因此，必须要转变思路，增加二手房市场的交易规模，通过出台相关政策挤压更多的住宅进入交易市场，增加市场的供应，这将能大大缓解供应不足问题。

在政策选择上，他表示，房产税可能是重要选项，但考虑房产税的影响力建议政策出台、落地还需慎重，要严格按照调控需求，以增加市场上二手房供应量供应为主要目标，释放更多的持有房源，比如采取分层制的税率等。其次，他也表示，要充分考虑改善型需求的置换购房需求，对于改善需求在交易环节的税收予以适当减免，以增加入市交易房源。此外，还可以考虑对二套以上房产出售时增加交易契税比例来抑制炒房需求等等。

在新建商品住房领域，在继续控制好耕地红线的同时，积极盘活存量土地，适当增加新建商品住房的供应比例，并在土地供应环节将限地价、限房价等条款写入土地出让文件，也能有效抑制房价非理性上涨，胡炯坚持。

最后，胡炯先生也表示，在基础保障上，除了加大棚户区改造力度，加大政府保障性住房的供应之外，政策上应该严格杜绝保障性住房进入商品住房领域。这将能有效保障居住用房体量，降低市场需求，同时也能保障社会公平，不对商品房市场造成冲击。

而在需求端，胡炯建议，抑制市场需求的政策已经出无可出，而抑制市场信心政策和措施显然需要加强。比如房产税等重磅政策舆论的加大引导，比如房产税政策从热点城市开始增加试点，比如重启加息政策等等。总之，在坚持“房子是用来住的”调控原则下，进入调控的深水区，既要坚持持续的高压，又要防止矫枉过正带来楼市大跌，影响宏观经济稳定。因此，政策选择需要更有智慧、更有长效眼光。以时间换空间，为宏观经济稳健发展营造更有利的市场环境。